Multa por terraza en cubierta o azotea sin licencia de obras

Habilitar la azotea como terraza es un proyecto que muchos propietarios de última planta han llevado a cabo. Suelo de tarima, pérgola, algo de vegetación, quizás un pequeño cuarto de aperos. Lo que parecía una reforma doméstica sin mayor importancia puede convertirse en un expediente urbanístico cuando el ayuntamiento pone el foco en ello.

Qué dice la ley exactamente

La cubierta o azotea de un edificio plurifamiliar es, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa, un elemento común conforme al artículo 396 del Código Civil y al artículo 3.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

El uso privativo de un elemento común requiere acuerdo de la comunidad de propietarios. La habilitación de la azotea como terraza privativa sin ese acuerdo puede generar conflicto civil con la comunidad, independientemente del expediente urbanístico.

Desde el punto de vista urbanístico, las obras en cubierta que afectan a la volumetría del edificio, crean nuevas superficies habitables o alteran la configuración exterior requieren licencia de obras mayor. Incluso obras menores en azotea pueden requerir comunicación previa o licencia de obras menores.

La infracción se tipifica en la legislación autonómica, y puede ser grave o muy grave si afecta a la fachada o la volumetría del edificio.

Pasos que puedes dar, en orden

1. Verifica si la azotea es de uso privativo o común. Revisa el título constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos de la comunidad.
2. Determina qué obras se hicieron exactamente. Una tarima flotante sobre azotea existente tiene un tratamiento diferente a la construcción de un cuarto de aperos o la instalación de una pérgola con estructura fija.
3. Verifica si la obra afecta a la volumetría o la fachada del edificio.
4. Comprueba la antigüedad de las obras. Si se hicieron hace más años del plazo de prescripción, alega la prescripción.
5. Evalúa la legalización. Si las obras son compatibles con el planeamiento, pueden legalizarse.
6. Presenta alegaciones dentro del plazo legal.

Errores comunes de los ayuntamientos

Error 1: Incluir en la sanción urbanística elementos que no son obra (mobiliario de jardín, macetas). La sanción urbanística solo afecta a obras o instalaciones que requieren licencia.

Error 2: No verificar si la azotea es de uso privativo o común antes de imputar la infracción.

Error 3: Calcular la sanción sobre el valor de todo el piso en lugar del coste de la obra realizada en la azotea.

Error 4: Abrir expediente por obras prescritas. Si las obras se hicieron hace más de los años del plazo de prescripción, el expediente sancionador es nulo.

Caso real anónimo

David S. había habilitado la azotea de su ático en Granada con tarima, pérgola de madera y una pequeña caseta de herramientas. Las obras tenían 6 años. La normativa autonómica establecía prescripción a los 4 años para infracciones graves. Alegamos prescripción documentada con fotografías antiguas y justificantes de compra de materiales. El ayuntamiento archivó el expediente sancionador. La pérgola era legalizable y la caseta se retiró voluntariamente. El expediente de restauración también fue archivado.

Preguntas frecuentes

¿Si la comunidad de propietarios aprueba el uso de la azotea, ya no necesito licencia? El acuerdo de la comunidad resuelve el conflicto civil entre propietarios, pero no sustituye a la licencia urbanística. Son dos cosas independientes.

¿Una tarima flotante sobre azotea necesita licencia? Depende del municipio y de cómo esté instalada. Si es desmontable y no fija al soporte, puede estar exenta. Si modifica la impermeabilización de la cubierta, puede necesitar comunicación previa.

¿La pérgola en azotea tiene el mismo tratamiento que en el jardín? No exactamente. En azotea, la pérgola puede afectar a la volumetría del edificio y a su aspecto exterior, lo que puede generar exigencias adicionales.

¿Puedo ser responsable de las obras que hizo el anterior propietario en la azotea? El expediente sancionador debe dirigirse al ejecutor de la obra. Si puedes acreditar que las obras las realizó el anterior propietario, puedes excluir tu responsabilidad personal.

¿El vecino del piso de abajo puede denunciar las obras de la azotea? Sí. Cualquier persona puede poner en conocimiento del ayuntamiento una presunta infracción urbanística.