Multa por garaje o cochera construida sin permiso municipal

Un garaje construido en la parcela, una cochera adosada a la vivienda, un cobertizo para el coche. Son obras que muchas familias han levantado en distintas épocas, a veces con la creencia de que no necesitaban permiso porque era “solo un techo”. El ayuntamiento no siempre lo ve así.

Qué dice la ley exactamente

Un garaje o cochera con estructura física (muros, cubierta) es una edificación a efectos urbanísticos, y como tal requiere licencia de obras de acuerdo con el artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLS).

Las licencias de obras para edificaciones auxiliares o de servicios se regulan por la legislación urbanística autonómica y las ordenanzas municipales. En muchos municipios, los garajes de uso doméstico en parcela propia con superficie inferior a un determinado umbral pueden tramitarse mediante comunicación previa o licencia de obras menores [REVISAR LEGAL para tu municipio].

La infracción por construir un garaje sin licencia suele tipificarse como infracción grave en la mayoría de normativas autonómicas. Sin embargo, hay dos argumentos que con frecuencia abren margen de defensa: la prescripción y la legalización.

Pasos que puedes dar, en orden

1. Determina la antigüedad del garaje. Busca facturas, fotografías, contratos, permisos de acometida eléctrica o de agua que puedas fechar. El catastro también puede ser útil.
2. Comprueba si ha prescrito la infracción calculando el plazo aplicable en tu CCAA.
3. Revisa la compatibilidad con el planeamiento. El planeamiento municipal puede permitir garajes domésticos en parcelas con condiciones de separación a linderos, altura máxima y ocupación de parcela.
4. Solicita el expediente completo para verificar las mediciones del inspector y los plazos del procedimiento.
5. Evalúa la caducidad del procedimiento si el expediente lleva tiempo tramitándose sin resolución.
6. Presenta alegaciones con los argumentos que procedan.

Errores comunes de los ayuntamientos

Error 1: Calcular la superficie del garaje incluyendo elementos no computables. Algunos proyectos computaban el vuelo de tejados o aleros, que en muchos planeamientos no son superficie computable.

Error 2: No distinguir entre garaje con estructura de obra y simple cubierta ligera. Una cubierta ligera sin cerramientos laterales puede tener un tratamiento urbanístico diferente al de una edificación cerrada.

Error 3: Imputar la obra al propietario actual cuando el garaje lo construyó el propietario anterior. La responsabilidad sancionadora es del ejecutor de la obra.

Error 4: Abrir el expediente sin comprobar primero si la obra puede legalizarse. Muchas normativas autonómicas establecen que, antes de ordenar la demolición, el ayuntamiento debe verificar si la obra es legalizable.

Caso real anónimo

Alberto R. heredó una vivienda en Cáceres que incluía un garaje adosado construido por su padre hace 14 años. El ayuntamiento le abrió un expediente sancionador. La normativa autonómica fijaba un plazo de prescripción de 4 años para infracciones graves. Presentamos alegaciones de prescripción y de falta de responsabilidad personal (la responsabilidad sancionadora es personalísima y se extingue con la muerte del infractor). El expediente sancionador fue archivado. El garaje fue declarado en situación asimilada al régimen de fuera de ordenación.

Preguntas frecuentes

¿Un garaje en suelo rústico puede legalizarse? En suelo rústico, las posibilidades de legalización son muy limitadas. Solo si el garaje está vinculado a usos permitidos en suelo rústico puede haber margen en algunas normativas autonómicas. [REVISAR LEGAL]

¿La responsabilidad sancionadora se hereda? No. La responsabilidad por infracciones administrativas es personalísima y se extingue con la muerte del infractor. No se transmite a los herederos. Sin embargo, el expediente de restauración de la legalidad sí puede afectar a los herederos como propietarios actuales.

¿Si legalizo el garaje tengo que pagar la multa igualmente? Depende. La legalización puede archivar el expediente de restauración, pero el expediente sancionador puede continuar. En algunos casos, la legalización se valora como atenuante de la sanción. [REVISAR LEGAL para tu CCAA]

¿Un simple voladizo o marquesina sobre el coche necesita licencia? Depende de las ordenanzas municipales y de la entidad de la estructura. Una marquesina ligera y desmontable puede no necesitar licencia en algunos municipios. Una estructura de aluminio y policarbonato anclada a la fachada generalmente sí la necesita.

¿Si el garaje tiene más de 10 años y el catastro lo recoge sin licencia, tengo algún problema? Que el catastro lo recoja y que no haya licencia son cosas independientes. El catastro acredita la existencia y antigüedad de la construcción, lo que puede servir para alegar prescripción. Pero no legaliza la obra.