Expediente sancionador por cerramiento de terraza: qué hacer cuando llega la notificación

Cerraste la terraza hace unos años. Cristal, aluminio, o simplemente una obra de fábrica. Quizás con un profesional, quizás sin él. Y ahora ha llegado una notificación del ayuntamiento. La primera reacción es pensar que estás en un problema serio. A veces lo estás. Pero a veces hay más margen del que imaginas.

Qué dice la ley exactamente

El cerramiento de una terraza es, en la mayoría de municipios españoles, una obra que requiere licencia de obras. Dependiendo de la magnitud, puede requerir licencia mayor o comunicación previa. El artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLS), establece que los propietarios tienen el deber de solicitar y obtener las licencias o autorizaciones precisas.

La infracción urbanística por obras sin licencia se tipifica en la legislación autonómica. En la mayoría de CCAA, construir o ejecutar obras de edificación sin licencia cuando esta es preceptiva se califica como infracción grave o muy grave. Los rangos sancionadores varían según cada comunidad autónoma: no existe un estándar estatal uniforme del “10% al 150%”, sino que cada CCAA fija sus propios porcentajes o cuantías en su legislación urbanística [REVISAR LEGAL para tu CCAA].

Para los cerramientos de terraza, la clave es determinar si el cerramiento es de una terraza privativa o de uso común; si el edificio tiene comunidad de propietarios y si el cerramiento afecta a la fachada (elemento común); si el planeamiento municipal permite el cerramiento con las características ejecutadas; y si existe prescripción de la infracción.

Pasos que puedes dar, en orden

1. Evalúa si el cerramiento es legalizable. Consulta el plan general del municipio y las ordenanzas municipales para verificar si el tipo de cerramiento ejecutado está permitido.
2. Determina la antigüedad del cerramiento. Si tiene más de los años del plazo de prescripción de tu CCAA, puede haber prescrito la infracción. Recopila pruebas: fotos, facturas, recibos de IBI, catastro.
3. Solicita el expediente completo. Necesitas saber qué documentos tiene el ayuntamiento y qué infracción concreta te imputan.
4. Comprueba si hay defectos en la notificación.
5. Evalúa la caducidad del procedimiento. Comprueba si hay más de 6 meses entre la incoación y la resolución sin suspensiones documentadas.
6. Redacta las alegaciones combinando los argumentos disponibles.

Errores comunes de los ayuntamientos

Error 1: Imputar el cerramiento al propietario actual cuando la obra la realizó el anterior propietario. La responsabilidad por infracciones urbanísticas es personal. Si el cerramiento lo hizo el anterior propietario, la responsabilidad sancionadora en principio corresponde al ejecutor de la obra. [REVISAR LEGAL]

Error 2: No verificar si el cerramiento está amparado por normativa autonómica sobre acristalamiento de terrazas. Algunas CCAA han aprobado normativas específicas que facilitan o regulan el acristalamiento de terrazas.

Error 3: Medir incorrectamente la superficie o el volumen del cerramiento. Los inspectores municipales cometen errores de medición que afectan a la cuantía de la sanción.

Error 4: No distinguir entre cerramiento de terraza privativa y cerramiento de elemento común. Si la terraza forma parte de zonas comunes del edificio, hay complejidad adicional.

Caso real anónimo

Carmen L. compró un apartamento en Sevilla que ya tenía la terraza cerrada con aluminio y cristal. Tres años después de la compra llegó el expediente sancionador. El cerramiento lo había ejecutado el propietario anterior 7 años antes. La infracción prescribía a los 4 años en esa CCAA. Alegamos prescripción de la infracción (ya habían transcurrido más de 4 años desde la ejecución) y falta de responsabilidad personal de la compradora actual. El ayuntamiento archivó el expediente sancionador. El cerramiento era legalizable y se obtuvo la licencia correspondiente.

Preguntas frecuentes

¿El cerramiento de terraza siempre necesita licencia? Depende del municipio y del tipo de cerramiento. Un cerramiento ligero desmontable puede estar sujeto solo a comunicación previa en algunos municipios. Un cerramiento de obra siempre requiere licencia.

¿Si legalizo el cerramiento, se archiva el expediente sancionador? No necesariamente. La legalización puede archivar el expediente de restauración, pero el expediente sancionador puede seguir su curso. Son procedimientos independientes.

¿La comunidad de propietarios puede denunciarme aunque yo tenga licencia? Sí, pero una denuncia de la comunidad no genera automáticamente un expediente sancionador urbanístico. Es un conflicto civil entre propietarios, no un expediente urbanístico.

¿Cuánto tiempo tengo para presentar alegaciones? Normalmente 10 días hábiles desde la notificación del pliego de cargos o de la propuesta de resolución.

¿Si el cerramiento es antiguo y no he tenido problemas hasta ahora, ¿ha prescrito? No necesariamente. Que el ayuntamiento no haya actuado antes no significa que la infracción haya prescrito. Hay que calcular el plazo aplicable y compararlo con la fecha de ejecución de la obra.