Expediente por ampliación de vivienda sin licencia: cómo defenderte

Ampliar una vivienda sin licencia es una de las infracciones urbanísticas más frecuentes en España. Una habitación adicional, un baño, una cocina ampliada, una planta añadida. A veces se hizo hace años, a veces hace poco. En todos los casos, la estrategia de defensa depende de varios factores concretos.

Qué dice la ley exactamente

Las ampliaciones de edificaciones existentes sin licencia vulneran el artículo 11.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLS). La tipificación de la infracción y la cuantía de las sanciones dependen de la legislación urbanística autonómica. En la mayoría de CCAA, ampliar una vivienda sin licencia se califica como infracción grave, con sanciones que pueden oscilar entre el 25% y el 100% del coste de ejecución material de la obra [REVISAR LEGAL para tu CCAA].

El artículo 60 TRLS establece el régimen de edificaciones ilegales o irregulares, distinguiendo entre edificaciones que pueden ser objeto de legalización y edificaciones en situación de fuera de ordenación.

Para la ampliación de vivienda, la primera pregunta es si la ampliación ejecutada es compatible con el planeamiento urbanístico vigente. Si lo es, puede legalizarse. Si no lo es, la estrategia de defensa debe centrarse en la prescripción, la proporcionalidad y los defectos del procedimiento.

Pasos que puedes dar, en orden

1. Determina cuándo se realizó la ampliación. Recopila documentación: facturas, albaranes, fotografías con metadatos, certificaciones catastrales.
2. Compara la fecha con el plazo de prescripción de tu CCAA. Si ha prescrito, esa es tu defensa principal.
3. Consulta el planeamiento urbanístico del municipio. Verifica si la ampliación, tal y como está construida, es compatible con la normativa vigente.
4. Si la ampliación es legalizable, evalúa presentar solicitud de licencia a posteriori.
5. Solicita el expediente completo y verifica la medición de la superficie ampliada y la tipificación de la infracción.
6. Presenta alegaciones combinando los argumentos que procedan.

Errores comunes de los ayuntamientos

Error 1: Imputar toda la edificación al propietario actual cuando la ampliación la realizó un propietario anterior. Si compraste la vivienda ya ampliada, la responsabilidad sancionadora en principio es del ejecutor de la obra. [REVISAR LEGAL]

Error 2: Calcular el coste de ejecución con módulos incorrectos. La base de cálculo de la sanción suele ser el coste de ejecución material de la obra. Si los módulos que usa el ayuntamiento no corresponden al tipo de obra, la sanción puede ser excesiva.

Error 3: No distinguir entre la superficie ampliada y el total de la vivienda. La sanción solo debe referirse a la parte ampliada sin licencia, no a toda la vivienda.

Error 4: No verificar si la ampliación está dentro de los índices de edificabilidad permitidos. Si la ampliación no supera los parámetros urbanísticos, puede ser legalizable.

Caso real anónimo

Lucía M. compró una vivienda en Granada. Varios años después de la compra, el ayuntamiento le abrió un expediente sancionador por una habitación adicional que, según el catastro, se había construido 9 años antes de que ella comprara. La infracción prescribía a los 4 años en esa CCAA. Además, como compradora no era responsable de la infracción cometida por el propietario anterior. El expediente sancionador fue archivado. El expediente de restauración también había prescrito.

Preguntas frecuentes

¿Si compré la vivienda ya ampliada, soy responsable de la infracción? En general, la responsabilidad sancionadora es del ejecutor de la obra. Si puedes acreditar que la ampliación la realizó el anterior propietario, puedes excluir tu responsabilidad en el expediente sancionador. [REVISAR LEGAL]

¿Qué pasa si la ampliación no supera la edificabilidad máxima del planeamiento? Si la ampliación es compatible con el planeamiento, puede legalizarse y el expediente de restauración puede archivarse.

¿El catastro puede usarse para acreditar la antigüedad de la ampliación? Sí, el catastro refleja la fecha de alta de nuevas superficies construidas y puede ser prueba importante de la antigüedad.

¿Qué es la “situación legal de fuera de ordenación”? Es la situación de edificaciones o partes de ellas que, siendo ilegales cuando se construyeron, no pueden ya ser objeto de expediente de restauración porque han prescrito los plazos. El artículo 34.b) TRLS reconoce cierta protección a estas situaciones.

¿La ampliación puede quedar amparada por el artículo 28.4 TRLS? El artículo 28.4 TRLS establece que no podrán realizarse obras en edificaciones en situación de fuera de ordenación que impliquen un incremento de volumen. Pero las que no superan los parámetros urbanísticos pueden obtener cierta estabilidad jurídica.